ALACAĞIN TEMLİKİ
“Temlik” mülk olarak verme , bir hakkın diğer bir kişiye devredilmesidir. Alacağın temliki alacaklı ile üçüncü kişi arasında karşılıklı iradelerin uyuşması ile ,tek tarafa kazandırıcı , ivazlı ya da ivazsız (yani para gibi bedelli ya da bedelsiz) yapılabilen , şekle bağlı , genel olarak borçlunun rızasının aranmadığı(istisnai durumlar hariç:kanun,sözleşme,işin niteliği) bir tasarruf işlemidir. Alacağın temlikinin yazılı yapılması gerekmekle birlikte “temlik verme sözü” şekle tabi değildir.
Şekil Şartı(yeniB.K. 184):
Alacağın temliki işlemi yazılı yapılmak zorundadır. Temlik senedinde bulunması gerekenler:
-Açık bir şekilde belirtilen alacak
-Temlik eden
-Açık bir şekilde temlik etme iradesi
-Temlik edenin imzası bulunmalıdır. Temlik edilenin imzası şekil şartından değildir.
Temlik tarihi , yeri , alacağın miktarı belirtilmesi şart olan unsurlar değildir. Bununla birlikte şekil şartından olmasa bile işlem tarihinin yazılmasında fayda vardır. Birden fazla yapılan temliklerde tarih sayesinde işlem sırası ve buna bağlı hak tespiti yapıldığı için önem taşımaktadır. Temlik senedinde tarih atılmamış ama notere onaylatılmışsa , buna ilişkin yatırılan harç makbuzundaki tarih temlik tarihi olarak kabul edilir. Alacağın temliki bir sözleşme olduğundan , temlik yeri sözleşme yeri olacağından herhangi bir ihtilaf halinde davanın açılacağı yer mahkemesi tayini konusunda , somut duruma göre , temlik yerini belirtmek faydalı olabilir.
Temlik kanundan ya da mahkeme kararından kaynaklanıyorsa şekil şartı aranmadığı gibi alacaklının rızası da aranmaz ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir.(yeniB.K.185).
Temlik Konusu:
–Tüm alacaklar temlik konusu olabilir ; fakat (Yeni B.K. 183. Maddesi) “kanun,sözleşme ve işin niteliğinin uygun olması gerektiği hususları gözetilerek. Bununla birlikte alacağın temliki bir hukuki işlem olduğundan genel hüküm gereğince temlik konusu alacak kamu düzenine , genel ahlaka , kişilik haklarına aykırı olamaz.
-Eğer alacak bölünebilir nitelikteyse kısmi temlik de yapılabilir.
-Bir alacağın temlike konu olabilmesi için temlik edenin tasarrufunda bulunması gerekir. Henüz var olmayan bir alacağın temliki mümkündür. Bu işlem temlik vaadi olarak kabul edilebilir.
Temliğin Hükümleri:
–Temlik eden alacağı devretme borcu altına girmiş olur.
-Temlik genel olarak borçlunun rızasının aranmadığı bir işlemdir. Fakat borçlunun iyiniyetle borcunu ödeyip borçtan kurtularak temlik alanın mağdur olmasının önüne geçmek için borçluya temlik işleminin haber verilmesi geremektedir. Aksi halde temlik alan borçluya alacağı için başvuramaz , borçlu iyiniyetle borcunu ifa etmiş , böylece borçtan kurtulmuş olur ve buna dair itirazını ileri sürebilir(yeni B.K.186). Ayrıca eğer alacağın kime ait olduğuna dair çekişmeli bir durum varsa borçlu borcunu ifadan kaçınıp , mahkeme tarafından belirlenen tevdi yerine borcunu yatırarak borçtan kurtulabilir(yeni B.K. 187). Fakat çekişmeye dair mahkemeden henüz bağlayıcı bir sonuç çıkmamış ve borç muaccel olmuşsa , her bir alacaklı borluyu ifaya zorlayabilir(yeni B.K. 187 devamı).
-Borçlunun önceki alacaklıya karşı savunmaları temlik edilene karşı da iler isürebilir : Zamanaşımı def’i , ibra…
-Borçlu takas isteyebilir(yeni B.K. 188). Şartları:
<Borçlu kendi alacağı henüz muaccel değil ama temlik işleminden önce ya da en geç temlik işlemi tarihinde muaccel olmuşsa borcu ile takas edebilir.
-Alacağın temliki ile alacağa bağlı fer’i haklar da geçer , buna faiz de dahildir. Bir istisnası vardır: Kişiye özgü haklar geçmez.(yeni B.K. 189)
-Alacağın temliki ile alacağa ilişkin bilgi ve belgeler temlik edilene verilmekle yükümlüdür.(yeni B.K. 190)
Alacağın Temlikinde Garanti ve Kapsamı:
-İvazsız yani bir edim karşılığı yaplmayan veya kanun gereği olan temliklerde alacaklıya yükletilecek bir garanti yoktur.
-İvazlı yani bir edim karşılığı yapılan temlikler de temlik eden işlem sırasında alacağın ve borçlunun ödeme gücünün var olduğunu garanti etmiş olduğu kabul edilir(yeni B.K.191).Garanti kapsamı şöyledir(yeni B.K.193):
“1. İfa ettiği karşı edimin faizi ile birlikte geri verilmesini.
2. Devrin sebep olduğu giderleri.
3. Borçluya karşı devraldığı alacağı elde etmek için yaptığı ve sonuçsuz girişimlerin yol açtığı giderleri.
4. Devreden kusursuzluğunu ispat etmedikçe uğradığı diğer zararlarını.”
-Alacaklı borcuna karşılık bir alacağını temlik ediyorsa , söz konusu miktarın belirtilmesi gerekir. Şayet belirtilmemişse , temlik alan borçludan aldığı ya da gerekli özeni gösterseydi alabileceği miktarı alacağından mahsup eder.
Av.Gülşen YERLİ
T.C.
YARGITAY
13. Hukuk Dairesi
İCRA VE İFLAS KANUNU. Madde 72
Esas No : 2011/6151
Karar No: 2012/860
Karar Tarihi: 24.01.2012
Menfi Tespit Davası
İspat Yükü
Kötüniyetli Ciranta
Özet
Senedin vadesinden sonra ve kötüniyetli olarak geriye doğru bir tarih yazılmak suretiyle davalıya ciro edilmiş gibi gösterildiğini ispat yükü davacıdadır. Hayatın olağan akışına uygun olarak, senedin bakiye borcun ödenmesi zamanında davacıya iade edilmesi veya en azından ödemenin senet üzerine yazılması beklenir. Bu itibarla, ödeme tarihinde senedin davacıya verilmemiş olması ve en azından bu hususun senet üzerine yazılmamış olması, davalı cirantanın iyiniyet savunmasını kanıtlar bir husustur.
Taraflar arasındaki menfi tespit davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
Davacı asıl davada, davalı B… Ltd. Şti.’nin sahibi olduğu 57 numaralı bağımsız bölümü satın aldığını ve davalı şirket yetkilisi diğer davalı Rüçhan’a 360.000 TL ve 280.000 TL bedelli iki adet senet verdiğini, daire içinde bulunan kiracının ödemesi gereken 120.000 dolar yıllık kira bedelinin kendisinin alacağının kararlaştırıldığını, ancak kiracının yıllık kira bedelini davalılara ödediğini bildirmesi üzerine 120.000 dolar karşılığı 200.000 TL’nin 31.03.2009 tarihli ve, 280.000 TL bedelli senetten mahsubu için yazılı belge düzenlediklerini ve 31.03.2009 tarihli senedin bakiyesi olan 80.000 TL’yi ödediğini ileri sürerek 31.03.2009 tarihli senetten dolayı 200.000 TL borçlu bulunmadığının tespitini istemiş, birleşen davada ise, 31.03.2009 tarihli senedin davalı Rüçhan tarafından vadesinden sonra ve ancak daha önceki bir tarih atılarak davalı Erol’aciro edilmiş gibi gösterildiğini, oysa ki cironun, vadesinden sonra yapılmasına rağmen kötüniyetli olarak önceki bir tarih olan 06.02.2009 tarihinin yazıldığını, bu senede dayalı olarak aleyhine icra takibi yapıldığını ileri sürerek icra takibinden dolayı borçlu olmadığının tespitini istemiştir.
Davalı şirket davaya cevap vermemiş, diğer davalı Rüçhan ise davanın reddini savunmuş, birleşen dosyanın davalısı Erol ise iyiniyetli 3. şahıs olduğunu savunarak davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, 31.03.2009 vadeli 280.000 TL bedelli bononun 200.000 TL’nin taşınmazın önceki kira dönemine ilişkin kira borç nedeniyle mahsup edildiği, 80.000 TL’lik kısmının ise 31.03.2009 tarihinde Rüçhan’a ödendiği, 31.03.2009 tarihinde bononun Rüçhan’ın elinde olmasına rağmen, kötüniyetli olarak vadeden önceki tarih olan 06.02.2009 tarihi yazılarak diğer davalı Erol’a ciro edilmiş gibi gösterildiği, vadeden sonra yapılan cironun alacağın temliki niteliğinde olduğu ve davalı Erol’un bu nedenle iyiniyet iddiasında bulunamayacağı gerekçesiyle asıl ve birleşen davanın kabulü ile, davacının davalılara borçlu olmadığının tespitine karar verilmiş, hüküm birleşen dosya davalısı Erol tarafından temyiz edilmiştir.
Davacının, davalı B… Ltd. Şti.’nin malik olduğu 57 numaralı bağımsız bölümü 30.01.2009 tarihinde dava dışı eşiyle birlikte satın aldığı, satış bedelinin bakiyesi için de davalı şirket yetkilisi olan davalı Rüçhan’ın alacaklı olduğu 28.02.2009 vadeli 360.000 TL bedelli ve 31.03.2009 vadeli 280.000 TL bedelli bonolar verdiği, davacı ile davalı Rüçhan arasında düzenlenmesi 30.01.2009 tarihli belge ile de, daire içinde bulunan kiracının ödemesi gereken 1 yıllık kira bedeli olan 120.000 TL’nin tahsil yetkisinin davacı ve eşine bırakıldığı, davacının kiracı aleyhine yaptığı icra takibine kiracının kira parasını ödediğine dair itiraz üzerine Rüçhan tarafından 04.03.2009 tarihli para teslim tesellüm makbuzu düzenlenerek davacının 200.000 TL’lik ödemesinin 31.03.2009 tarihli senet ödemesinde ileri sürüleceğinin kabul edildiği ve davacının akabinde 31.03.2009 tarihinde 31.03.2009 vadeli senedin bakiye kalan kısmı olan 80.000 TL’yi ödediği, davacının böylece her iki senet bedelini ödemiş olduğu anlaşılmaktadır. Davalı Erol ise 18.09.2009 tarihinde başlattığı icra takibi ile kendisine 06.02.2009 tarihinde ciro edilen 31.03.2009 vadeli senede dayalı olarak icra takibinde bulunmuştur.
Davacı birleşen davada 31.03.2009 tarihinde, 31.03.2009 vadeli senedin bakiyesi olan 80.000 TL’nin ve dolayısıyla tüm senet bedelini davalı Rüçhan’a ödemesinden sonra davalı Rüçhan ve Erol’un el ve fikir birliğiyaptıklarını ve vadeden önceki 06.02.2009 tarihinde ciro yapılmış gibi gösterdiklerini ileri sürmekle, davalı Erol ise senedi diğer davalı Rüçhan’dan 06.02.2009 tarihinde ciro yoluyla devraldığını, iyiniyetli olduğunu savunmuştur. Mahkemece de 31.03.2009 tarihinde 80.000 TL’nin Rüçhan’a ödendiği ve bu tarihte senedin davalı Rüçhan elinde olduğu, vadeden sonra kötüniyetli olarak geriye doğru 06.02.2009 tarihi yazılarak Erol’a ciro edilmiş gibi gösterildiği gerekçesiyle davalı Erol hakkındaki dava da kabul edilmiştir. Hemen belirtmek gerekir ki, senedin vadesinden sonra ve kötüniyetli olarak geriye doğru bir tarih yazılmak suretiyle davalı Erol’a ciro edilmiş gibi gösterildiğini ispat yükü davacıdadır. Davalılar ise savunmalarında bu hususu kabul etmemektedirler. Davacının 80.000 TL’lik ödeme yaptığı senet üzerinde işlenmemiştir. Öncesinde 200.000 TL’si kiracının kira borcu nedeniyle mahsup edilen 31.03.2009 vadeli senedin bakiye borç olan 80.000 TL’nin ödenmesi zamanında davacıya iade edilmesi veya en azından 80.000 TL Ödendiğini senet üzerine yazılması taraflardan beklenen hayatın olağan akışına uygun bir durumdur. 80.000 TL tahsil edildiğine ilişkin olan ve Rüçhan tarafından imzalanan 31.03.2009 tarihli makbuzdan senedin davacıya neden iade edilmediğine dair bir ibare de bulunmamaktadır. Bu itibarla, 80.000 TL’nin davalı Rüçhan’a ödediği tarihte senedin davacıya verilmemiş olması ve en azından bu hususun senet üzerinde yazılmamış olması, davalı Erol’un iyiniyet savunmasını kanıtlar bir husustur. Öte yandan bu husus tanık beyanlarıyla ispat edilebilecek bir husus da değildir. Davalı Erol’un vadesinden sonra ve fakat geriye doğru 06.02.2009 tarihi yazılarak senedi diğer davalı Rüçhan’dan devir aldığı hususunun ispatlandığı kabul edilemez. Davacının 31.03.2009 tarihinde bakiye 80.000 TL’nin ödemesi de bunun delili sayılamaz. Öte yandan, davalı Erol’un davacı ve diğer davalılar hakkında önceden var olan hukuki ilişkiyi ve bu bağlamda senedin ödendiğini bildiği de ispat edilmemiştir. Hal böyle olunca davacının, davalı Erol hakkındaki iddiasını ispat edemediği kabul edilmelidir. Ne var ki davacının bu iddiasını ispat zımnında davalıya yemin yöneltme hakkı olduğu kabul edilerek, davacının yemin deliline de dayanmış olması halinde davalıya yemin yöneltme hakkı olduğu davacıya hatırlatılarak hasıl olacak sonuca uygun karar verilmesi gerekir. Mahkemece değinilen bu yönler gözardı edilerek yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırıdır. Bozma nedenidir.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle; temyiz olunan kararın davalı Erol yararına (BOZULMASINA), peşin alınan temyiz harcının istek halinde iadesine, 24.01.2012 gününde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.
YARGITAY
13. Hukuk Dairesi
BORÇLAR KANUNU (MÜLGA) Madde 162
BORÇLAR KANUNU (MÜLGA) Madde 163
BORÇLAR KANUNU (MÜLGA) Madde 213
TAPU KANUNU. Madde 26
NOTERLİK KANUNU Madde 60
TÜRK MEDENİ KANUNU Madde 706
Esas No : 2011/5470
Karar No: 2012/857
Karar Tarihi: 24.01.2012
Yapı Ortaklığı Sözleşmesi
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
Alacağın Temliki
Özet
Tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmenin resmi şekilde yapılması, geçerlilik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir. Bu nedenledir ki, gerek mahkeme gerekse Yargıtay’ca doğrudan gözönünde tutulur. Bununla beraber, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu ‘nun 30.09.1988 gün ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı kararında açıkça belirtildiği üzere; Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan, bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan, tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak, alıcının tüm borçlarını eda etmesi, satıcının da, bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen, tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde, olayın özelliğine göre hakim, Medeni Kanun’un 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebilir. Bu kural sözleşmenin tamamen ifa edildiği haller için geçerlidir.
Bunun gibi, geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü kişiye satılması, Yargıtay’ın kökleşmiş uygulamasına göre, tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, Borçlar Kanunu ‘nun 162 ve sonraki maddelerinde düzenlenen “alacağın temliki” hükümlerine tabi bir işlemdir. Borçlar Kanunu’nun 163. maddesinde, alacağın temliki sözleşmesinin geçerliliği ise, sadece yazılı şekle tabi tutulmuş olup, resmi şekle bağlanmamıştır. Ancak, “alacağın temliki” şeklinde gerçekleşen böyle bir sözleşmeye dayalı olarak temlik alanın talepte bulunabilmesi için, öncelikle yüklenici tarafından kendisine temlik edilen hakkın arsa sahibi nezdinde gerçekleşmesi gereklidir.Arsa sahibi ve yüklenici sıfatlarının birleşmesi ve arsa sahibinin kendisine ait taşınmaz üzerinde inşa edeceği binanın finansmanını sağlamak üzere, yapmakta olduğu inşaata, “yapı ortaklığı” modeliyle üçüncü kişileri dahil ettiği durumlarda da, yüklenici ile üçüncü kişi arasındaki sözleşmenin de yazılı yapılması yeterli olup; resmi koşul aranmaz.
Taraflar arasındaki tapu iptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün davacı avukatınca duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
Davacı, davalının sahibi olduğu Ç… Yapı Ortaklığı’na üye olduğunu, 05.03.2007 tarihli sözleşme ile 529 parseldeki A blok 6 numaralı daireyi satın aldığını, 10.09.2008 tarihinden bu yana dairede oturduğunu, arsanın davalı adına kayıtlı bulunmasına rağmen daireyi kendi adına tescil ettirmediğini belirterek A blok 2. kat 6 numaralı daireyi kendi adına tescilini istemiştir.
Davalı, davacıyla yapılan sözleşmenin adi ortaklık sözleşmesi niteliğinde bulunduğunu, sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığı için geçersiz olduğunu savunarak davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, taraflar arasındaki sözleşmenin adi ortaklık sözleşmesi olmayıp satış vaadi sözleşmesi niteliğinde bulunduğu, davacının bağımsız bölüm bedelinin tamamını ödediğinden söz edilemeyeceği, davalının daireyi davacıya da teslim etmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, yapı ortaklığı sözleşmesi gereğince kurulan üyelik ilişkisine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Davacı, arsa sahibi ve aynı zamanda yüklenici olan davalı ile imzaladığı ortaklık sözleşmesi gereğince edimlerini yerine getirdiğini, davalının teslim ve devrini taahhüt ettiği daireyi teslim aldığını, eksik işleri de tamamlamak suretiyle dairede oturmaya başladığını ileri sürerek, dairenin davalı adına olan tapusunun iptali ile kendisi adına tescilini talep etmiş, davalı ise, davacının edimini tam olarak yerine getirmediğini,dairenin bedelinin tam olarak ödenmediğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
Bilindiği üzere, tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmi şekilde yapılması, geçerlilik koşuludur (743 sayılı Türk Medeni Kanunu madde 634; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu madde 706; Borçlar Kanunu madde 213; Tapu Kanunu madde 26; Noterlik Kanunu madde 60). Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran, ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davası kural olarak kabul edilemez. Yasa hükümlerinin öngördüğü biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir; burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir. Bu nedenledir ki, gerek mahkeme gerekse Yargıtay’ca doğrudan gözönünde tutulur.
Bununla beraber, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 30.09.1988 gün ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı kararında açıkça belirtildiği üzere; Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan, bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan, tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak, alıcının tüm borçlarını eda etmesi, satıcının da, bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen, tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde, olayın özelliğine göre hakim, Medeni Kanun’un 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebilir. Bu kural sözleşmenin tamamen ifa edildiği haller için geçerlidir.
Bunun gibi, geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü kişiye satılması, Yargıtay’ın kökleşmiş uygulamasına göre, tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, Borçlar Kanunu’nun 162 ve sonraki maddelerinde düzenlenen “alacağın temliki” hükümlerine tabi bir işlemdir. Başka bir ifadeyle, böyle durumlarda, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, kendisine düşen bir bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış değil; kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde söz konusu bağımsız bölüm yönünden arsa sahibine karşı sahip olduğu alacağını, diğer bir ifadeyle sözleşmeden doğan kişisel hakkını (bağımsız bölümün mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteme hakkını) üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır. Kısaca, böyle durumlarda yüklenici ile üçüncü kişi arasında bir “alacağın temliki” sözleşmesi bulunur. Borçlar Kanunu’nun 163. maddesinde, alacağın temliki sözleşmesinin geçerliliği ise, sadece yazılı şekle tabi tutulmuş olup, resmi şekle bağ-lanmamıştır. Dolayısıyla, yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, yüklenici, arsa sahibinden olan alacağını üçüncü kişiye devredebilir; “alacağın temliki” hükmünde olan böyle bir sözleşme de, hukuken geçerlidir. Ancak, “alacağın temliki” şeklinde gerçekleşen böyle bir sözleşmeye dayalı olarak temlik alanın talepte bulunabilmesi için, öncelikle yüklenici tarafından kendisine temlik edilen hakkın arsa sahibi nezdinde gerçekleşmesi; başka bir ifadeyle, yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle arsa sahibine karşı üstlendiği edimi yerine getirmesi; inşaatı bitirmesi veya eksik kalan kısmın paraya dönüştürülerek tamamlanacak kadar cüzi bir boyutta olması gereklidir. Aksi takdirde, temlik alan, temlik sözleşmesine dayalı olarak, o sözleşmenin tarafı durumunda bulunmayan arsa sahibinden herhangi bir talepte bulunamaz; ancak, kendi akidi durumundaki yükleniciden tazminat talebinde bulunabilir. Hemen belirtmek gerekir ki; arsa sahibi ve yüklenici sıfatlarının birleşmesi ve arsa sahibinin kendisine ait taşınmaz üzerinde inşa edeceği binanın finansmanını sağlamak üzere, yapmakta olduğu inşaata, “yapı ortaklığı” modeliyle üçüncü kişileri dahil ettiği durumlarda da, yüklenici ile üçüncü kişi arasındaki sözleşmenin de yazılı yapılması yeterli olup; resmi koşul aranmaz (Bkz. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun, 16.06.2010 tarihli, E. 2010/14-290, K. 2010/328 sayılı kararı).
Bu açıklamalardan sonra somut olaya bakılacak olursa; tarafların, alıcı durumundaki davacı ve arsa sahibi/yüklenici durumundaki davalı olmasına göre; inşa halindeki taşınmazın satın alınması konusunda yapılan yazılı sözleşme geçerlidir. Bu sözleşme gereğince davacı, aylık aidatlar şeklinde olmak üzere toplam 23.800 TL ödemiş, daire kendisine teslim edilmiş olup, eksik işleri de tamamlamak suretiyle halen bu dairede oturmaktadır. Bu haliyle sözleşme hayata geçmiş olduğundan, davacının tescil talebinde bulunabileceğinin kabulü gerekir. Mahkemece, açıklanan hususlar gözardı edilerek, yazılı şekilde, tapu iptal tescil talebinin reddine karar verilmiş olması, usul ve yasaya aykırı olup, mahkemece yerinde keşif yapılıp tasdikli projelerden de yararlanılarak, taşınmazda kat irtifakı kurulacakmış gibi her bir bağımsız bölüme dağıtılacak arsa payları konusunda uzman bilirkişiler aracılığıyla belirlenmeli, davacının son duruşmada bilirkişilerin belirlediği daire bedelini yatırmak için süre istemesi de gözetilerek dava konusu arsa payını davacı adına tesciline karar verilmesi gerekir. Mahkemenin değinilen bu yönü gözardı edilerek yazılı şekilde karar vermesi usul ve yasaya aykırıdır. Bozma nedenidir.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle; temyiz olunan kararın davacı yararına (BOZULMASINA), 24.01.2012 gününde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.
YARGITAY
14. Hukuk Dairesi
BORÇLAR KANUNU (MÜLGA) Madde 162
BORÇLAR KANUNU (MÜLGA) Madde 163
BORÇLAR KANUNU (MÜLGA) Madde 364
Esas No : 2011/3185
Karar No: 2011/7135
Karar Tarihi: 02.06.2011
Yüklenicinin Temliki İşlemine Dayalı Tapu İptali ve Tescil
Yükleniciye Temlik Yasağı
Özet
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yükleniciye kişisel hak sağlar. Yüklenici, kazandığı kişisel hakkını doğrudan arsa sahiplerine karşı ileri sürebileceği gibi, üçüncü kişilere de temlik edebilir. Alacağın temliki, alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıs arasında arsa sahibinin rızasına ihtiyaç olmaksızın yazılı olarak yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarrufişlemi niteliği taşıyan şekle bağlı bir akittir. Temlik işlemi yapılırken borçlunun rızası gerekmez ise de temlikin geçerliliği için kanun veya sözleşme ile ya da işin mahiyeti icabı temlik yapan kişinin men edilmemiş olması gerekir.
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 02.06.2004 gününde verilen dilekçe ile yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın kabulüne dair verilen 17.09.2010 günlü hükmün Yargıtay’ca duruşmalı olarak incelenmesi davalı yüklenici şirket vekili ve duruşmasız temyizi davalı arsa sahipleri vekili tarafından istenilmekle, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Dava, yüklenicinin temliki işlemine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davalı yüklenici; diğer davalı arsa sahiplerine karşı edimlerini yerine getiremediğini, dolayısıyla kendisi tarafından yapılan temlik işleminden davacının yararlanamayacağını, kaldı ki davacıdan yaptığı temlik sebebiyle bir kısım alacağını alamadığını, bu hususta açılan dava bulunduğunu, davanın reddini savunmuştur.
Davalı arsa sahipleri, aynı savunmada bulunmuşlardır.
Mahkemece, adil ve hakkaniyete uygun olacağı düşüncesiyle dava kabul edilmiştir.
Hükmü, davalılar temyiz etmişlerdir.
1- Davalılar arasındaki 29.09.1995 tarihli sözleşme, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu, inşaattır. Bu tür sözleşmeler “yüklenicinin finansı kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği, arsa malikinin ise yapılacak inşaata karşılık bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği” sözleşmelerdir. Başka bir deyişle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ücret (bedel) arsa sahibi tarafından nakit olarak değil, ayın olarak ödenmektedir. Yine belirtilmelidir ki, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi iki tarafa hak ve borçlar yükler. Burada, biri diğerinden farklıiki ayrı hukuki müessese vardır. Bunlardan ilki, geçerliliği bir şekle bağlı olmayan inşaat sözleşmesi (eser sözleşmesi) “yüklenicinin borcu”, diğeri ise kamu düzeni bakımından resmi şekilde yapılmadıkça hüküm doğurmayan taşınmaz malda pay mülkiyetinin devri “arsa sahibinin borcu”dur. Aksine sözleşme hükmü bulunmadıkça yüklenici, Borçlar Kanunu’nun 364. maddesi gereğince bedele (arsa payı devrini talebe) eserin teslimi halinde hak kazanır. Ancak uygulamada, yükleniciye finans sağlamak amacıyla ve yine uygulamadaki deyimiyle “kademeli ferağ” şeklinde teslimden önce de bir kısım arsa payı avans biçiminde devredilmektedir.
Hiç kuşkusuz, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yükleniciye kişisel hak sağlar. Yüklenici, kazandığı bu kişisel hakkını doğrudan arsa sahiplerine karşı ileri sürebileceği gibi, Borçlar Kanunu’nun 162. ve 163. maddelerinden yararlanarak üçüncü kişilere de temlik edebilir. Bir tanımlama yapmak gerekirse alacağın temliki, alacaklı (yüklenici) ile onu devralan üçüncü şahıs (davacı) arasında borçlunun (arsa sahibinin) rızasına ihtiyaç olmaksızın yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliği taşıyan şekle bağlı bir akittir. Bu akdin tarafları ise, devreden (eski alacaklı) ile devralan (yeni alacaklı)dır. Tekrar vurgulamak gerekirse kural olarak, temlik işleminde BK m. 161/1 hükmü uyarınca borçlunun rızası gerekmez. Aynı Yasa’nın 163/1’e göre sadece temlikin yazılı şekle uyularak yapılması yeterlidir.
Davacının dayandığı, davalılardan yüklenici ile yapılan “inşaat yapım sözleşmesi” niteliği itibariyle yukarıda sözü edilen alacağın temliki işlemidir. Her ne kadar temlik işlemi yapılırken borçlunun rızası gerekmez ise de, BK m. 162/1 uyarınca temlikin geçerliliği için kanun veya sözleşme ile ya da işin mahiyeti icabı temlik yapan kişinin men edilmemiş olması gerekir. Davalılar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 3. maddesinde ise aynen “yüklenici firma kendine ait parselleri isterse kooperatif şeklinde, isterse yap-sat şeklinde yapmakta serbesttir. Temlik edemez veya sözleşmeyle doğan haklarını bir başkasına veya firmaya devredemez.” hükmü bulunmaktadır. Görülüyor ki, sözleşmenin bu hükmüyle yükleniciye temlik yasağı getirilmiştir. Bundan dolayı da davacı üçüncü kişi, yüklenicinin yaptığı temlike dayanarak davalı arsa sahibinden mülkiyet nakli talebinde bulunamaz.Mahkemece yapılan bu saptama bir yana bırakılarak, davanın kabulünün adil ve hakkaniyete uygun olacağından söz edilmek suretiyle istem yazılı olduğu şekilde hüküm altına alındığından karar bozulmalıdır.
2- Yukarıdaki bozma nedenine göre davalıların diğer temyiz itirazlarının incelenmesi gerekmemiştir.
Sonuç: Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle davalıların temyiz isteminin kabulü ile hükmün (BOZULMASINA), 2. bent uyarınca davalıların diğer temyiz itirazlarının incelenmesine gerek bulunmadığına, peşin yatırılan harcın istek halinde iadesine, 02.06.2011 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
Av. Gülşen YERLİ 
sn : Gülşen hnm,
belediye alacaklarımın tamamını anadolu bank a temlik verdim, fakat belediye tarafından ödemeler çok geç yapılmaktadır , bu da beni madur etmekte ve faiz yükü ile karşı karşıya bırakmaktadır. Bu durumda yapmış olduğum temliklerin bir an evvel tahsil edilmesini nasıl sağlayabilirim. Ücreti mukabil cevap yazabilirseniz sevinirim.
Şimdiden teşekkür eder saygılar sunarım.
yılmaz KILIÇ
Alacağınızı hangi koşullar doğrultusunda temlik ettiğinizi, yani sözleşme içeriğini bilmeden, özellikle faiz yükü konusunda, bir şey söylemek zor.
Sn. Gülşen hanim
Bir arkadaşımdan 12bin tl alacağım var senet vermeyi kabul ediyor ben bir sözleşmede yapmak istiyorum bunu da kabul ediyor yanlız sözleşmeyi nasıl yapabilirim bir örnek vererek yardimci olursanız sevinirim ve bu sözleşme ödemediği taktirde geçerli olurmu sözleşmeyi kendi aramızda yapacağız notere gitmeden şimdiden teşekkür ederim
Mahmut Bey;
Aranızdaki 12bin TL’lık hukuki işlemin ne olduğunu bilmesem de bir sözleşmede bulunması gereken esaslı noktaları şöyle sıralayabilirim:
(Başlık olarak ne sözleşmesi olduğu yazılır)
1-Sözleşmenin taraflarının adı-soyadı, şirket ise şirket ünvanı, adres telefon ,e posta bilgileri,
2-Sözleşmenin konusu,
3-Sözleşmenin konusuna ilişkin açıklamalar,
4-Tarafların bu sözleşmeden borçlarının ne olduğu,
5-Borçların ne zaman ve nasıl ödeneceği,
6-Ödenmediği takdirde uygulanacak cezai şart(tercihe bağlı),
7-Hukuki uyuşmazlıkta hangi bölge mahkemelerinin görevli olacağı
8-Sözleşmenin imzalandığı yer, tarih,tarafların adı-soyadı ve imzası
şeklinde bir sözleşme hazırlanabilir. Bu genel bir kalıp olup, sözleşmenin somut olaya göre düzenlenmesi gerekir.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi temliki mümkünmüdür?
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesiyle edinilen hak, şahsi bir hak olup, aksine bir kanun hükmü, anlaşma yoksa ya da işin mahiyeti gereği bir engel yoksa satış vaadinde bulunanın rızası ya da onayı aranmaksızın temlik edilebilir. 14. Y.H.D. 2002/1066 E. 2002/1155 K. 18.02.2002 tarihli örnek kararı…
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, geçerliliği noterde yapılmasına bağlı bir sözleşme türü olduğundan, temlikinin hüküm doğurabilmesi (geçerli olması) noterde yapılması şartına bağlanmıştır.
Gülser hanım merhaba kuzenım iflas etti . kredi ile aldıgı ipotekli olan ev de 1. sıra da banka ondan sonrada 20 hadar haciz var . bankaya olan borcunu temlık alıcam .devlete olan borclarını ben üzerime alıyormuyum ,
aldıktan sonra tadilat karsılığı kiraya verebilirmiyim. ve icradan yanlız benmi satısa cıkarabiliyorum . diğer alacaklılar. benden kirayı taleb edebilirlermi.Nasıl bir yol önerirsiniz.teeşekkür ederim
Borcun naklinde alacaklının rızası gerekmekte olup,bu olayda bankanın rızasıyla borcu devir alabilirsiniz. Taşınmaz adınıza tescil edildiği takdirde, taşınmaza ilişkin bütün borçlardan sorumlu olursunuz (mesela vergi borcu….).
Taşınmazın maliki olduğunuz takdirde istediğiniz tasarrufta bulunabilirsiniz (tadilat, kiraya vermek…).
Taşınmazın üzerinde 20 tane haciz varsa, siz sadece bankaya olanı üstleniyorsanız, geriye kalan 19 haczin alacaklıları taşınmazın satışını talep edip, borca yeter bedeli alabilirler.Geriye bakiye bir para kalmışsa tarafınıza ödenir. Lakin 19 hacizden geriye para kalması mümkün görünmüyor.
Aslında uzatmaya gerek yok. Kısaca üzerinde 20 tane haciz olan taşınmazdan kar elde edilmesi mümkün olmadığı gibi, zarar edilebilir diye düşünüyorum .
GÜLSER HANIM yantınız için teşekkurler.
bankadan sonraki, hacizler evi satısa cıkarsa bile alacak önceliği ilk sırada olan banka yada banka yerine gecen ben olmazmı . dosyada yıllık yüzde 35 faizi işliyor . vergi için ise icra dan satısa cıktığında vergi vecezaları dosya dan alacak sırasıyla alınacak.
zarar konusuyla ilgili detay verebilirmisiniz lütfen .şimdiden tesekkür ederim
Merhaba,
Çekin son hamil tarafından bankaya ibrazı ve karşılığının olmadığına dair arkasının yazılmasından sonra son hamil ayrı bir temlik sözleşmesi ile çeke bağlı tüm hak ve alacakları bir başka kişiye temlik ediyor. Temlik alan sadece temlik sözleşmesi ve çek aslına dayanarak önce asliye ticaret mahkemesininden ihtiyati haciz kararı alıyor ve ardından kambiyo senedine mahsus haciz yolu ile ( 10 örnek) keşideci hakkında icra takibi başlatıyor. Keşidecinin takibin iptali davası açması üzerine icra mahkemesi talep gibi çekin arkasında alacaklı (temlik alanın) cirosunun bulunmadığı, ibrazdan sonra yapılmış ve alacağın temliki hükümlerini doğuracak kambiyo hukuku anlamında bir cironun da bulunmadığı, temlik sözleşmesinin kambiyo hukuku anlamında yetkili hamil konumuna getirmediği, temlik alanın bu sözleşmeye dayanarak genel mahkemelerde alacağını dava konusu yapabileceği, bu nedenlerle İİK. mad. 170/a maddesi gereğince takibin iptaline …. karar vermiştir.
Keşideci borçlu, aynı gerekçelerle Asliye ticaret mahkemesine de verilen ihtiyati haciz kararına itiraz da bulunuyor ancak talebi reddediliyor. Gerekçeli karar henüz yazılmadı.
Çeklerde alacağın temliki sadece çekin arkasına yapılacak ciro ile mi olur ?
Çekin arkasına ciro alınmadan yapılan ayrı bir alacağın temliki sözleşmesi temlik alanı yetkili hamil konumuna getirmez mi ? İbraz dan sonra yapılan cironun çek vasfını kaybettirmeyeceğine dair çok sayıda yargıtay kararı var. Ancak temlik sözleşmesi olması halinde ne olacağına dair bir karar bulamadım.
Bu konuda ki görüşünüzü paylaşırsanız mutlu olurum . Saygılar… Somer Gazi
Düzeltilmiş cevabım şu şekildedir:
Kambiyo senetlerinden olan çeklerde devir:Emre yazılı çekler ciro ve teslim yoluyla, nama yazılı çekler alacağın temliki yoluyla ve hamiline yazılı çekler ise teslim yoluyla devredilmektedir. Sizin olayınızda ibrazdan sonra çek kambiyo senedi vasfını kaybetmemiştir. Burada ayırt edici nokta ibrazdan sonra devir şeklidir.İlgili T.T.K. maddesi:
“D) Protestodan ve ibraz süresinin geçmesinden sonraki ciro
MADDE 793- (1) Protestonun düzenlenmesinden veya aynı nitelikte bir belirlemeden veya ibraz süresinin geçmesinden sonra yapılan ciro, ancak alacağın temlikinin sonuçlarını doğurur.
(2) Tarihsiz bir cironun, protesto veya aynı nitelikte bir belirlemeden veya ibraz süresinin geçmesinden önce yapıldığı, aksi sabit oluncaya kadar karinedir.” şeklindedir.
Aşağıdaki Yargıtay Hukuk Genel Kurul Kararı’na göre elden teslimin yeterli olduğu hamiline çeklerde de ibrazdan sonra ancak alacağın temliki sonucunu doğuran bir ciroyla hak sahibi olunacağı yazmaktadır.
T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU
E. 1996/12-136
K. 1996/288
T. 24.4.1996
• ÇEK HAMİLİ ( İbraz işleminden sonra )
• YETKİLİ HAMİL
• CİRO ( Çekin bankaya ibrazından sonra )
• ALACAĞIN TEMLİKİ
• HAMİLE YAZILI ÇEK ( Yetkili hamil )
6762/m.705,702,703
ÖZET : Hamile yazılı çekin bankaya ibrazından sonra, alacaklının çekde hak sahihi olabilmesi için TTK.nun 705. maddesi uyarınca adına alacağın temliki sonucunu doğuran, bir cironun bulunması şarttır.
DAVA ve KARAR : Taraflar arasındaki “şikayet ve itiraz” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Ereğli Konya İcra Tetkik Merciince şikayete dayanan davanın kabulüne dair verilen 20.12.1994 gün ve 1994/105-131 sayılı kararın incelenmesi davalı alacaklı vekili tarafından istenilmesi üzerine;
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin2.5.1995 gün ve 1995/6078-6785 sayılı ilâmı:
( … Çek hamiline düzenlenmiştir. T.T.K.nun 703. maddesine göre hamiline yazılı bir çek üzerine yapılan bir ciro cirantayı, müracaat hakkına dair hükümler gereğince mesul kılarsa da, senedin mahiyetini değiştirerek onu emre yazılı bir çek haline getirmez. Bu durumda takip yapan lehine senette bir ciro olmasa dahi çeki elinde bulunduran alacaklı yetkili hamil sayılır. Merciin alacaklının yetkili hamil olmadığından bahisle takibin iptaline karar vermesi isabetsizdir Sair itirazlar incelenerek sonucuna göre bir karar vermek gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi isabetsizdir… ) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
YARGITAY HUKUK GENEL KURULU KARARI:
Hukuk Genel Kurulu’nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadakı kağıtlar okunduktan sonra gereğı görüşüldü:
İcra takibinin dayanağı, hamiline keşide edilen 238.000.000 liralık çektir. Çek arkasının incelenmesinde, takip alacaklısı Mehmet Yılmaz’ın ciro silsilesi içerisinde yer almadığı görülmektedir. Çekin Berben Ekspres Nakliyat ve Ticaret Limited Şirketi tarafından bankaya ibraz edildiği, dosyada mevcut 7.12.1994 tarihli banka cevabı yazısından anlaşılmaktadır. Takip dayanağı çekin ibrazdan sonra alacaklının eline geçtiği ise, alacaklı vekilinin 15.11.1994 tarihli duruşmada alınan beyanı ile de sabittir.
Bu durumda çek, hamiline düzenlendiği için, icra tetkik mercii hakimliğinin, cirosu kabil çeklerle ilgili T.T.K.nun 702. maddesine dayalı, ciro silsilesinin düzenli olmasına yönelen gerekçesi yerinde olmadığı gibi ibrazdan sonra, takip alacaklısına geçtiğinden, alacalı T.T.K.nun 703. maddesinden de istifade edemez. Zira, hamile yazılı bir çekin, bankaya ibrazından sonra, ciro edilmeksizin başkasına elden devri olanaksızdır. İbraz işleminden sonra, alacaklının çekte hak sahibi olabilmesi için, T.T.K.nun 705 nci maddesi uyarınca adına alacağın temliki sonucunu doğuran bir cironun bulunması şarttır.
Hal böyle olunca takip alacaklısı Mehmet Yılmaz yetkili hamil değildir. 0 itibarla, direnme kararı açıklanan değişik gerekçe ile onanmalıdır.
SONUÇ : Davalı-alacaklı-vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile, direnme kararının yukarıda açıklanan nedenlerle ( ONANMASINA ) 17.4.1996 gününde yapılan ilk görüşmede çoğunluk sağlanamadığı için, yapılan ikınci görüşmede oybirliği ile karar verildi.
Gülşen hanım merhaba,
(Temlik sozlesmesi ile arsa sahibinden kat karşılığı daire ve tapu alımı hakkında)
bir firmanın başlıyacağı projede toprak sahiplerinin kat karşılığı sözleşmesi olacak. Toprak sahipleri tapularını daireler bittiği zaman alacaklar. Sorumuz şudur. Biz bir avukata danışarak, avukata tarafından temlik sözleşmesi hazırlatır ve şimdi şu anda bir toprak sahibi ile henüz inşaatı yeni başlayacak daire için satın alma konusunda anlaşırsak, noterde avukatımızın hazırladığı daire için toprak sahibi ile aramızda temlik sözleşmesi yaparsak, daha sonra bu sözleşme noter kanalıyla firmaya iletiliyormuş. Eğer firma da noter kanalıyla kendisine gelen bu sözleşmeyi onaylar ise, böylece ileride daire tamamlandığında dairenin tapusu verilirken firma, artik sadece bizi mi tanır yoksa haklarını temlik eden arsa sahibi ile hala arada bir bağ olur mu? Bu alışverişte dairenin satış bedelini hangi aşamada ödersek güvende oluruz, noter kanaliyla gelen temliği firma kendi içinde onayladığı yani tapuyu alacak kişi olarak bizim ismimizi yazdıktan sonra toprak sahibine ödemesini yaparsak, ileride bizim tapuyu almamız açısından bir sorun çıkar mı? Noter ve firma kanaliyla onaylanmis temlik sozlesmemiz olsa bile, bu metotla dolandırılma ihtimalimiz mevcut mudur?
Daha önce hiç temlik sözleşmesi yapmadık ve bir konuda bir bilgimiz de yok. Bir daire için birden fazla kişiye temlik çıkartılması ve dolandırıcılık söz konusu olabilir mi? Temlik yönetimi ile daire almak güvenli bir metot mudur?
Ayrıca toprak sahipleri arsalarını firmaya kat karşılığı verdikleri için, tapuyu alırken KDV öderler mi yoksa firma mı KDVyi öder? Eğer toprak sahibi KDV ödeyecek ise , aramızdaki temlik sözleşmesi sonrası tapuyu alırken KDVyi ödemek bize mi düşer?
Teşekkürler iyi günler
Bu yazı genel bilgi , görüş paylaşımıdır, hukuki sorumluluğum yoktur.
Temlik sözleşmesi borçlusuna bildirilince borçlu yeni alacaklı olan Temlik alana ödeme yapmak zorundadır.(Firmaya noter yoluyla iletilmesi ve onayından bahsettiğinize göre acaba arsa firma adına tescil mi edilmiş? Bazı sözleşmelerde, firma, imar durumunu öğrenmek,plan proje çizdirip onaylatmak, yapı izni almak, kat irtifakı kurmak…için arsa sahibinden vekaletname almak yerine arsayı tapuda devralıp ,arsa sahiplerine daire devretme sözü verme şeklinde anlaşmalar yapılabiliyor.) Taşınmazın adınıza sorunsuz tescili açısından firmanın kendi içinde adınızı kaydetmesi size objektif bir güvence sağlamaz. Taşınmazlarda ödeme yapmak için en güvenli zaman ,bence , inşaatın imar ve plana uygun tamamen bitirilip oturma izninin alındığı ya da almaya hazır durumda olmasıdır. Buna anahtar teslim deniyor. Kanuna göre taraflar aralarında aksini kararlaştırmamışsa teslimden kasıt anahtar teslimidir. O firma ile yapılan sözleşmeye bu açıdan da bakmakta fayda var.
Birden fazla Temlik işlemi yapılabilir. Fakat ilk yapılan (geçerlilik şartına uygun olmak kaydıyla) Temlik sözleşmesi esastır. Bu yüzden Temlik sözleşme tarihinin belirtilmiş olması önemlidir. Noterde yapılacaksa tarih tespiti konusunda sorun yaşanmaz. Arsa sahibi kdv ödemez, firma ticari faaliyeti gereği öder.
(Ayrıca sizin olayınızda yapılacak işlem bana “taşınmaz satış vaadi” olabilir gibi geldi.)
Gülşen hanım merhaba,
Temlik sozlesmesi ile arsa sahibinden kat karşılığı daire ve tapu alımı hakkında bir sorum olacaktı.
Bir firmanın başlıyacağı projede toprak sahiplerinin kat karşılığı sözleşmesi olacak. Toprak sahipleri tapularını daireler bittiği zaman alacaklar. Sorumuz şudur. Biz bir avukata danışarak, avukata tarafından temlik sözleşmesi hazırlatır ve şimdi şu anda bir toprak sahibi ile henüz inşaatı yeni başlayacak daire için satın alma konusunda anlaşırsak, noterde avukatımızın hazırladığı daire için toprak sahibi ile aramızda temlik sözleşmesi yaparsak, daha sonra bu sözleşme noter kanalıyla firmaya iletiliyormuş. Eğer firma da noter kanalıyla kendisine gelen bu sözleşmeyi onaylar ise, böylece ileride daire tamamlandığında dairenin tapusu verilirken firma, artik sadece bizi mi tanır yoksa haklarını temlik eden arsa sahibi ile hala arada bir bağ olur mu? Bu alışverişte dairenin satış bedelini hangi aşamada ödersek güvende oluruz, noter kanaliyla gelen temliği firma kendi içinde onayladığı yani tapuyu alacak kişi olarak bizim ismimizi yazdıktan sonra toprak sahibine ödemesini yaparsak, ileride bizim tapuyu almamız açısından bir sorun çıkar mı? Noter ve firma kanaliyla onaylanmis temlik sozlesmemiz olsa bile, bu metotla dolandırılma ihtimalimiz mevcut mudur?
Daha önce hiç temlik sözleşmesi yapmadık ve bir konuda bir bilgimiz de yok. Bir daire için birden fazla kişiye temlik çıkartılması ve dolandırıcılık söz konusu olabilir mi? Temlik yönetimi ile daire almak güvenli bir metot mudur?
Ayrıca toprak sahipleri arsalarını firmaya kat karşılığı verdikleri için, tapuyu alırken KDV öderler mi yoksa firma mı KDVyi öder? Eğer toprak sahibi KDV ödeyecek ise , aramızdaki temlik sözleşmesi sonrası tapuyu alırken KDVyi ödemek bize mi düşer?
Teşekkürler iyi günler
Gülşen hanım merhaba 2010resmi olarak kapatılmış olan bir firmaya temlig verilirmi hesap numarası yok onun arkasında bizim icramız var burdan artan para bizim dosya ya yatarmı tskederim
Yazınız yeteri kadar açık değil. Sadece genel bilgi olarak şunu söyleyebilirim, şirket kapanmışsa tüzel kişiliği sona ermiştir, herhangi bir hukuki işlem yapılamaz.
Merhaba. Bir arkaşıma 2012 yılında kefil olarak faturalı hat aldım borçlarını ödemedi ve icralık durumuna geldi olay ödeme durumum yok borcu tamamını almakta zorlandığım için borcu devretmek istiyorum bu hususta borç devir olur mu ve nasıl bir yol izlemem gerekir ? Lütfen yardımcı olun.
Borcu devretmek istiyorsanız:Türk Borçlar Kanunu 195. ve devamı maddeleri uyarınca “borcun nakli” işlemi yapılabilir.İki aşamalıdır:
Birinci aşama, borçlu ve borcu devralmak isteyenin aralarında anlaşması olan borcun iç üstlenmesidir.
İkinci aşama borcu devralan ya da devralanın izniyle borçlunun alacaklıya bu durumu önermesi ve alacaklının borcun naklini kabul etmesi olan borcun dış üstlenmesidir. Alacaklının rızası olmadan borç nakledilemez.
Bu işlem şekil şartına bağlı değildir; fakat ispat hukuku açısından yazılı yapılmasında fayda vardır. H.M.K. 200. maddesi uyarınca:
” Senetle ispat zorunluluğu
(1) Bir hakkın doğumu, düşürülmesi, devri, değiştirilmesi, yenilenmesi, ertelenmesi, ikrarı ve itfası amacıyla yapılan hukuki işlemlerin, yapıldıkları zamanki miktar veya değerleri ikibinbeşyüz Türk Lirasını geçtiği takdirde senetle ispat olunması gerekir. Bu hukuki işlemlerin miktar veya değeri ödeme veya borçtan kurtarma gibi bir nedenle ikibinbeşyüz Türk Lirasından aşağı düşse bile senetsiz ispat olunamaz.
(2) Bu madde uyarınca senetle ispatı gereken hususlarda birinci fıkradaki düzenleme hatırlatılarak karşı tarafın açık muvafakati hâlinde tanık dinlenebilir.”
Icra dairesinde temlik aldığım senetli bir alacagı temlik veren alacaklı iptal edebilir mi
İcra takibine (kesinleşmiş ya da kesinleşmemiş) konu alacağın temliki ya icra dairesine yazılı dilekçeyle başvuru ya da icra dairesinin hazırladığı zapta beyanın geçirilmesi ve imzalanması şeklinde olur. Sizin işleminiz şekil şartını taşıyor.Temlik veren en azından şekil şartı itibariyle iptalini isteyemez. Onun dışında iptal nedenine, temlik sözleşmesi şartlarına göre durum değişir.
Icra dairesinde yapılan temlikte herhangi bir şart bulunmuyor aramızda baska bir anlaşma da yok
mrb temlik alan firma yerine sehven temlik eden firmaya ödeme yapıldığında ve temlik eden firmada parayı geri yatırmadığında nasıl bir yol izlemek gerekir ?
Eğer borçluya temlik işlemi haber edilmiş ve borçlu haberdar olmasından sonra temlik edene ödeme yapmışsa borcundan kurtulmuş olmaz, ödeme yapması için borçluya karşı yasal yollara başvurabilirsiniz. Eğer borçlu haberdar edilmeden önce ödeme yapmışsa, iyiniyetli olduğundan bahisle borcundan kurtulmuş olur (T.B.K. 186. maddesi).
Borçlu temlik edene yaptığı ödemede iyiniyetli ise, temlik işleminiz bir bedel karşılığı yapılmışsa, temlik edenin sorumlulukları Türk Borçlar Kanunu 193. maddesi:
“3. Sorumluluğun kapsamı
Devralan garanti ile yükümlü olan devredenden aşağıdaki istemlerde bulunabilir:
1. İfa ettiği karşı edimin faizi ile birlikte geri verilmesini.
2. Devrin sebep olduğu giderleri.
3. Borçluya karşı devraldığı alacağı elde etmek için yaptığı ve sonuçsuz girişimlerin yol açtığı giderleri.
4. Devreden kusursuzluğunu ispat etmedikçe uğradığı diğer zararlarını.”, denmektedir.
Bu maddeye dayalı olarak zararlarınızın tazminini dava yoluyla talep edebilirsiniz, diye düşünüyorum.
Merhaba benim fabrikam var bankaya ana borcum 870 bin ama ödeyemediğim içi 2 milyon 400 oldu borç şimdi fabrikaya müşteri buldum borcu ödeyecek ama banka bana çok cüzi bir miktar indirim yapıyor Nasıl bir yol çize bilirim
Borcunuzun ilk ve son hali arasında 3 katı oranında bir fark görünmekte. Öncelikle 2 mil. 400 binlik rakam normal midir diye borcunuz yeniden hesaplanabilir ve bunu bir avukatla yürütebilirsiniz. Belki lehinize bir durum tespit edilebilir diye kredi sözleşmenizi bir avukata inceletebilirsiniz, diye düşünüyorum.
Gülşen Hanım merhaba bugün ben Devlet Hastanesinden ödemesi yapılacak olan faturaları bir firmaya temlik ettim fakat bazı faturaların seri numarası yanlış olmuş fakat tarih ve miktar doğru bundan bir problem olur mu olursa da düzeltme yapılır mı daha bugün temlik ettik cevaplarsanız çok sevinirim ne yapacağımı bilmiyorum.
Gülşen Hanım merhaba bugün ben Devlet Hastanesinden ödemesi yapılacak olan faturaları bir firmaya temlik ettim fakat bazı faturaların seri numarası yanlış olmuş fakat tarih ve miktar doğru bundan bir problem olur mu olursa da düzeltme yapılır mı daha bugün temlik ettik cevaplarsanız çok sevinirim ne yapacağımı bilmiyorum.
Alacağın temliki işleminde, temlik edilecek olan alacağın belirlenebilir nitelikte olması yeterlidir. Eğer tarih ve miktar belirlemede yeterli ise seri numarası sorun olmaz. Fakat o seri numarada başka fatura alacağı varsa, bu sefer seri numarası mı tarih ve miktar mı esas alınacak sorunu doğabilir. Bu da temlik işlemiyle birlikte karşı tarafa teslim ettiğiniz evraklarla çözülebilir. Yani temlik ettiğiniz faturaları teslim ettiyseniz, bunları temlik ettiğiniz anlaşılır. Eğer garantili olmasını istiyorsanız karşı tarafla seri numarasındaki değişikliğin düzeltilmesi içerikli bir protokol düzenlersiniz. Burada dikkat edilmesi gereken nokta, temlik işlemini nasıl yaptıysanız protokolü aynı şekilde yapın. Yani sadece yazılı ise, yazılı yapmanız yeterliyken , eğer temlik sözleşmesini notere onaylatmışsanız protkolü de notere onaylatmanız gerekir, diye düşünüyorum.